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潘才龙诉昆明全拓房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

2017-12-22 11:52:05 来源: 本站

[裁判要旨] 在审理商品房购销合同纠纷案件,在查明当事人之间实际的法律关系为民间借贷关系,商品房购销合同真实意思表示仅为向出借方提供抵押物的情况下,人民法院应对购销合同的合法性进行审查,如购销合同具有直接取得商品房所有权的功能,则与物权法及担保法所规定禁止流押之规定相悖,该购销合同的效力不应得到人民法院确认。

[案情]

20131月,潘才龙、陆建明与被告全拓公司的法定代表人刘绍忠口头约定借款,后潘才龙、陆建明于同年121日至21日间,分九次通过案外人孙友国的账户向被告的法定代表人刘绍忠的个人账户汇入1910万元,被告全拓公司于同年21日出具了两张金额共计为2000万元的《收据》,其中载明收到潘才龙的款项为1600万元,收到陆建明的款项为400万元。同年121日至28日,双方之间签订了133份《商品房购销合同》,并办理了备案登记,其中本案涉及的合同编号为假日尚岛花园0778号《商品房购销合同》,面积为104.8平方米,单价每平方米1718.13元,总价为180060元。201321日,潘才龙、陆建明又与被告全拓公司签订了一份《回购协议》,其主要内容为:“潘才龙、陆建明向全拓公司购买位于“假日尚岛花园”的房产已经签署购房合同,并已经在房管部门备案,现全拓公司向二人提出原价回购上述全部房屋,并承诺于2013624日付清回购款项2000万元,全拓公司承担原告购房和被告回购房屋的全部手续费、税费和其他相关费用。如全拓公司不能在201379日前支付回购款,视为放弃回购,并应当承担15%的合同违约金。”此后,原告潘才龙与被告全拓公司于2013424日签订了一份《退房协议》,撤销了4套房屋和12个车位的备案登记。2014114日,被告的法定代表人刘绍忠以公司名义承诺于同年625日向原告交房。同年614日,刘绍忠再次以公司名义承诺于同年925日交房,但到期被告均未履行承诺。期间,被告全拓公司于201443日通过6228460***8666的账户向陆建明6228490***0017的账户汇款50万元。同年109日,被告将其开发的假日尚岛的10套房屋交付给潘才龙、陆建明,并办理了房屋产权证。现因被告全拓公司未能偿还借款,也未向原告交付所购商品房,原告以要求被告交付涉案商品房,办理产权证,并承担违约责任和实现债权的费用为由诉来本院,请求解决。

另查明,在潘才龙、陆建明所诉涉案《商品房购销合同》中,截止201553日已有90份合同的房屋备案登记被全拓公司于2013109日至15日期间撤销,该部分合同涉及的房产大多被全拓公司用于在建工程抵押,其中4份合同涉及的房产已另行备案登记在案外人名下。本案所涉及编号假日尚岛花园0778号的《商品房购销合同》之备案登记已经被撤销。

[审判]

本案讼争的焦点是:原告潘才龙与被告昆明全拓房地产开发有限公司之间的关系为民间借贷还是商品房买卖。

富民县人民法院经审理认为:双方之间的关系为民间借贷关系,涉案《商品房买卖合同》在签订时的目的系为民间借贷关系的债权实现提供担保,理由如下:

首先,原、被告双方当事人之间存在事实上的民间借贷关系。1.在庭审过程中,原告的委托代理人自认原告系借款2000万元给被告,被告在庭审过程中也认可其出具《收据》的2000万元系向原告借款,所签订的全部《商品房购销合同》系抵押。因此,双方当事人虽然未签订书面的民间借贷合同,但由于双方均认可借贷关系且原告实际汇款的事实客观存在,故本院认定双方当事人之间民间借贷关系成立并生效。2.双方当事人在《商品房销售合同》完成备案的次日即签订了与《商品房销售合同》合同目的相悖的《回购协议》,该《协议》所约定的被告回购商品房的期限、被告如果回购商品房应当承担购房和回购的全部手续费、税费和其他相关费用、如果不能回购商品房应当支付违约金等内容亦进一步证明了订立该《协议》之目的为:被告应当在协议约定的日期前偿还原告借款。即双方通过《回购协议》约定了还款期限。

其次,原告的行为与通常商品房买卖的交易习惯相悖。1.发票是交易真实发生的证明,而在不动产交易中,发票更是办理不动产权属登记的重要依据,《收据》不能起到同样的作用。本案中,原告提供《收据》之目的是为了证明双方当事人之间存在真实的商品房销售关系,但根据审理查明的事实,原告在汇付了全部款项后,仅取得被告出具的总收据,其至今未取得被告就涉案商品房出具的发票,直到本案诉讼中向本院提交的也是《收据》复印件,这与一般购房者的做法大相径庭,不符合通常的商品房买卖之交易习惯。2. 原告通过案外人的账户将款项转入被告法定代表人个人账户而非公司账户的行为也与通常的商品房交易之习惯相悖,原告就此虽提供了《关于潘才龙、陆建明购房款项转入个人账号的授权书》,但该授权书仅能证明原告按照被告的指示转款,并不能当然说明该款项的真实性质为购房款。

再次,涉案《商品房购销合同》系双方口头民间借贷合同之从合同。根据原告提供借款的时间与双方办理商品房销售备案登记时间相一致的事实,以及登记备案所具备的法定对抗效力来看,双方签订《商品房购销合同》并办理备案登记是原告为保障借款安全而要求被告提供的非典型抵押担保。而被告在收到原告的款项后仅出具《收据》,之后又撤销了涉案房产备案登记的行为,也进一步证明了被告否认与原告存在真实房地产交易的态度,故双方的行为和意思表示能够相互印证,证实双方订立涉案《商品房购销合同》的真实目的是为保障借贷利益的实现,该《商品房购销合同》是双方的民间借贷合同之从合同。同时,因被告已先行撤销了涉案房产的备案登记并将该部分房产用于在建项目抵押,故其所出具的交房承诺客观不能实现,原告主张将借款转为购房款亦丧失了现实基础。

综上,本院认为,原、被告的真实合意是借款法律关系,双方签订商品房购销合同并办理备案登记的行为系为实现借贷利益而采取的非典型担保方式,根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。的规定,本院确定原、被告为实现债权利益而签订商品房购销合同违反了前述法律规定所体现的禁止流押原则,即债权人在实现担保债权时,仅享有将担保物拍卖或者变卖所得款项优先受偿权,而不能直接请求取得担保财产的所有权,故本院对原告的诉讼请求均不予支持。据此,本院根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条;《中华人民共和国担保法》第四十条之规定,判决如下:

驳回原告潘才龙之诉讼请求。

宣判后,原告潘才龙不服一审判决,向昆明市中级人民法院上诉,二审过程中,原告潘才龙自行撤回了上诉,(2015)富民初字第78号民事判决书生效。

[评析]

随着经济、社会不断发展,房地产发展成为我国的支柱性产业,与之同时围绕着房地产的融资越来越活跃,民间借贷纠纷不断增多,民间借贷的担保形式也随之不断创新,本案的担保方式即为以商品房销售合同为外观,通过商品房备案所具有的临时物权属性达到为主债权担保之目的。被告全拓公司为了融资需要,向原告借款2000万元,并在借款到账后,与原告签订了一系列的商品房销售合同,并对全部合同办理了备案手续,可以看出双方通过所签订的商品房销售合同备案来对民间借贷关系起到担保作用。但是此类以商品房销售合同为形式的担保合同是否有效,应当根据物权法和担保法的相关规定审查,根据《中华人民共和国物权法》第五条之规定:物权的种类和内容,由法律规定,该条文叙述了物权法定原则,本案中双方当事人所签订的商品房销售合同是否违反法律,应当结合诉讼请求来进行认定,如当事人的请求违反了法律、行政法规的强制性规定,则应当驳回原告的诉讼请求,如果当事人在审理过程中变更了诉讼请求,则应当变更案由进行审理。本案中,原告潘才龙的诉讼请求为办理销售合同所涉及房产过户,并请求被告承担违约责任,其实质为销售合同构成流押契约,已违反了物权法、担保法的禁止性规定,故其诉讼请求不应当得到支持;在审理过程中,富民县人民法院已经向原告的代理人释明:其真实意思表示为民间借贷,可以考虑以民间借贷纠纷起诉,但原告代理人表示,因为双方签订合同的时候并无借款合同等证据,故只能要求过户,最终富民县人民法院驳回了原告的诉讼请求。

值得注意的是,本案一审结束后,原告不服富民县人民法院的一审判决向昆明市中级人民法院提起上诉,在上诉期间,《最高人民法院关于民间借贷案件适用法律若干问题的规定》于2015623日颁布实施,该解释第二十四条规定:当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理做出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,所得款项用于偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。对于该条文应当如何理解,笔者认为,此类案件的审理过程中,应当对当事人意思表示进行更为慎重的真实性审查,继而将商品房销售合同的形式外观剥离,揭示其担保合同的本质,出借人仅享有就抵押物拍卖、变卖所得价款的优先受偿权,并不能直接取得抵押物的所有权,故富民法院在查明双方的真实意思表示为民间借贷关系,并已认定商品房销售合同为担保合同的基础上,驳回其诉讼请求的审理结果符合司法解释的精神。

综上,本案的指导意义在于:不论担保合同形式如何变化,债权人所享有的担保权利仅为就标的物拍卖、变卖之后之价款的优先受偿权,如当事人的约定可以确定为流质契约,应当根据物权法和担保法的规定认定为无效。



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